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[경매] 경매 필수용어 정리 - 말소기준권리, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권휴고의 투자이야기 2022. 8. 1. 22:33
안녕하세요 서울 사는 휴고입니다 :)
경매를 진행하며 가장 많이 접해보는 용어(말소기준권리, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권)를 간단히 정리해보겠습니다.
말소기준권리
말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우,
그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가?
그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가?
가늠하는 기준이 되는 권리를 말합니다.
근저당권이 잡힌 부동산에 세입자가 들어오게 된다면 그 부동산이 경매에 부쳐진다면
세입자 전입일보다 근저당권 설정일이 먼저 설정되었기에 부동산의 낙찰자의 권리는 세입자의 권리보다 우선됩니다.
이 경우 세입자의 권리는 소멸하고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 됩니다.
근저당권 이후에 생긴 권리들은 소멸하게 됩니다.
위의 예시를 들자면 11.10에 근저당이 설정되어 있기에
11.20 압류, 11.30 가압류는 소멸되고,
11.10 근저당설정보다 먼저 진행된 10.20 전세권설정은 소멸되지 않습니다.
대항력
임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.
이는 부동산이 경매 혹은 매매의 행위로 소유주가 바뀔 때
세입자를 내보낼 수 있는가 없는가에 대한 문제이다.
세입자가 가장 신경써야 하는 부분이며 동시에 부동산 경매에서도 가장 중요시되는 법률용어니 기억해주세요!
(대항력을 가지려면 근저당 설정 전에 전입신고가 이루어진 세입자여야 대항력을 가질 수 있습니다.)
우선변제권
‘우선변제권’은 부동산이 경매에 진행되었을 때, 낙찰된 금액에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 함께 확정일자를 받으면 우선변제권은 성립이 됩니다.
최우선변제권
‘최우선변제권’은 소액임차인이 확정일자를 받지 못했을 경우라도 대항력을 갖추고 있으면 경락된 주택가액의 1/2 범위 안에서 보증금 중 일정 금액을 다른 선순위담보권자 보다 우선하여 최우선으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다.
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